Minggu, 06 Januari 2013


Nama                          : Tetiyanti Bilondatu
NIM                           : 921 411 102
Kelas/Semester           :  C/III
Prodi/Jurusan              : S1 Akuntansi/ Akuntansi
Tugas                          : Sistem Informasi Akuntansi ( SIA )




INVESTASI DALAM USAHA KOS-KOSAN
1.      Pengertian dan Jenis-jenis Investasi
 1.1  Pengertian Investasi
       Investasi merupakan suatu bentuk pengorbanan kekayaan dimasa sekarang untuk mendapatkan keuntungan dimasa depan dengan tingkat resiko tertentu
Menurut Jack Clark Franci, Investasi adalah penanaman modal yang diharapkan dapat menghasilkan tambahan dana pada masa yang akan datang.
Menurut Frank Raily, Investasi adalah komitmen satu dolar dalam periode tertentu, akan mampu memenuhi kebutuhan invetor dimasa yang akan dating dengan :
1.      Waktu dana tersebut akan digunakan
2.      Tingkat inflasi yang terjadi
3.      Ketidakpastian ekonomi dimasa yang akan datang
1.2. Jenis-jenis Investasi
Berikut adalah jenis-jenis investasi Menurut Mulyadi (2001:284)
1.      Investasi yang tidak menghasilkan laba.
2.      Investasi yang tidak dapat diukur labanya.
3.      Investasi dalam penggantian peralatan
4.      Investasi dalam perluasan usaha.
Empat jenis investasi yang telah disebutkan di atas, dapat dijelaskan sebagai berikut:
1.      Investasi yang tidak menghasilkan laba.  Investasi ini timbul karena adanya peraturan pemerintah atau karena syarat-syarat yang telah disetujui, yang mewajibkan perusahaan untuk melaksanakannya tanpa mempertimbangkan laba atau rugi.
2.      Investasi yang tidak dapat diukur labanya. Investasi ini dimaksudkan untuk menaikkan laba.
3.      Investasi dalam penggantian peralatan. Investasi jenis ini meliputi pengeluaran untuk penggantian mesin dan peralatan yang ada. Dalam pemakaian mesin dan peralatan pada suatu saat akan terjadi biaya operasi mesin dan peralatan menjadi lebih besar dibandingkan dengan biaya operasi jika mesin tersebut diganti dengan yang baru atau produktivitasnya tidak lagi mampu memenuhi kebutuhan.
4.      Investasi dalam perluasan usaha. Tambahan kapasitas akan memerlukan aktiva diferensial berupa tambahan investasi dan akan menghasilkan pendapatan diferensial yang berupa tambahan pendapatan serta memerlukan biaya diferensial yang berupa tambahan biaya karena tambahan kapasitas.
Menurut Abdul Halim (Analisis Investasi 2005:4) Umumnya investasi dibedakan menjadi dua, yaitu:
1.   Investasi sektor real yaitu jenis investasi dengan pengadaan asset-asset contohnya seperti tanah, bangunan, mesin dan sebagainya.
2.   Investasi sektor financial yaitu jenis invesatsi yang penanaman modalnya berupa instrumen-instrumen keuangan di pasar modal maupun pasar uang. Instrument-intrument itu seperti saham, obligasi, valas dan sebagainya.
Jenis-jenis investasi berdasarkan kekhususan tertentu dari kegiatannya di bagi
dalam beberapa kelompok yaitu (Harapan, 2009:18):
1.      Investasi Baru
Yaitu investasi bagi pembuatan sistem produksi baru, baik sebagai bagian dari usaha baru untuk produksi baru maupun perluasan produksi, tetapi harus menggunakan sistem produksi baru.
2.      Investasi Peremajaan.
Investasi jenis ini umumnya hanya digunakan untuk mengganti barang-barang kapital lama dengan yang baru, tetapi masih dengan kapasitas dan ongkos produksi yang sama dengan alat yang digantikannya.
3.      Investasi Rasionalisasi.
Pada kelompok ini peralatan yang lama diganti oleh yang baru tetapi dengan ongkos produksi yang lebih murah, walaupun kapasitas sama dengan yang digantikannya.

4.      Investasi Perluasan.
Dalam kelompok investasi ini peralatannya baru sebagai pengganti yang lama. Kapasitasnya lebih besar sedangkan ongkos produksi masih sama.
5.      Investasi Modernisasi.
Investasi ini digunakan untuk memproduksi barang baru yang memang proses baru, atau memproduksi lama dengan proses yang baru.
6.      Investasi Diversifikasi.
Investasi ini untuk memperluas program produksi perusahaan tertentu, sesuai dengan program diversifikasi kegiatan usaha korporasi yang bersangkutan.
2.      Pengertian dan Jenis-jenis Usaha 
2.1  Pengertian Usaha 
  # Menurut Harmaizar Z dalam buku "Menangkap peluang Usaha"
    Usaha atau dapat juga disebut suatu perusahaan adalah suatu bentuk usaha yang melakukan kegiatan secara tetap dan terus menerus dengan tujuan memperoleh keuntungan, baik yang diselenggarakan oleh perorangan maupun badan usaha yang berbentuk badan hukum atau tidak berbentuk badan hukum, yang didirikan dan berkedudukan di suatu daerah dalam suatu negara.  
   # Menurut Wasis & Sugeng Yuli Irianto dalam buku "Ilmu Pengetahuan Alam"
    Usaha dalam kehidupan sehari - hari bisa diartikan sebagai upaya manusia untuk melakukan sesuatu guna mencapai tujuan tertentu 
  # Menurut Nana Supriatna, Mamat Ruhimat, dan Kosim dalam buku " IPS terpadu (Sosiologi, Geografi, Ekonomi, Sejarah)
   Usaha adalah segala kegiatan ekonomi yang dilakukan oleh manusia dalam rangka mencapaitujuan tertentu 

2.2  Jenis-jenis Usaha
      Berikut beberapa contoh Usaha atau bisnis Kecil dan Menengah 
1. Pakaian Jadi
Kita tahu bahwa pakaian adalah kebutuhan primer, setiap orang memerlukan pakaian sebagai kebutuhan hidupnya. Usaha pakaian jadi merupakan usaha yang sangat menjanjikan, usaha ini bisa berupa perdagangan pakaian jadi, produksi pakaian atau konveksi, dan sebagainya. Margin keuntungan usaha ini bisa sampai 50% bahkan lebih hingga 100%, sedangkan rata-rata keuntungan yang saya tahu sekitar 25%. Lebih menjanjikan lagi jika usaha pakaian ini didukung sarana online (jualan online) maka keuntungannya bisa berlipat. 
2. Warung Makan
Warung makan adalah salah satu usaha yang sangat menjanjikan, jika kita amati di jalan sering kita jumpai rumah makan atau warung yang menyajikan berbagai jenis masakan. Warung makan menjadi penting bagi kebanyakan orang misalkan karyawan yang setiap harinya makan siang di warung makan karena mungkin jauh dari rumah dan karena sebab lainnya. Keuntungan usaha ini bisa mencapai 100%, dengan harga bahan baku murah dapat dijual dengan harga lebih mahal setelah menjadi masakan lezat, misalkan nasi goreng, pecel lele, dan sebagainya. Dalam usaha ini rasa masakan menjadi hal yang tidak bisa ditawar untuk mencapai kesuksesan. 
3. Bengkel
Semakin banyaknya kendaraan menjadikan usaha ini sangat menjanjikan, usaha ini membutuhkan keahlian yang tidak dimiliki oleh semua orang sehingga keberadaannya sangatlan dibutuhkan. Selain penjualan onderdil sisi keuntungan yang mneggiurkan adalah jasa, karena usaha jenis jasa bisa meminimalkan resiko rugi. Jika Anda memilih tempat yang tepat dan pelayanan yang memuaskan dalam usaha ini maka kesuksesan di tangan Anda. 
4. Usaha Kos-kosan/Kontrakan
Bisnis kost-kostan menjadi sangat menjanjikan bisa keberadaanya di daerah sekitar kampus atau universitas, memang usaha ini membutuhkan modal yang tidak sedikit yaitu berupa tanah dan bangunan tapi keuntungannya begitu menggiurkan. Usaha ini merupakan jenis usaha yang tidak menyita banyak waktu dan tenaga, sehingga pemilik kost atau kontrakan masih dapat melakukan aktifitas lain.

3.      Usaha Kos-kosan
Untuk memulai bisnis ini, terdapat beberapa hal penting yang perlu diperhatikan:
1. Lokasi 
 Ini tergantung pasar yang Anda incar. Jika Anda mengincar mahasiswa, berarti lebih baik memilih lokasi sekitar kampus, sedangkan jika ingin menarik karyawan, pilihlah lokasi dekat perkantoran.
2. Kenyaman, Keamanan dan Kebersihan
Ini salah satu faktor penting agar unggul dalam persaingan. Bisa jadi, di sekitar lokasi kos milik Anda, sudah banyak terdapat tempat kos, yang menawarkan fasilitas yang sama dengan Anda. Berarti keamanan, kenyamanan dan kebersihan bisa jadi faktor penentu dan pembeda serta nilai tambah.
3. Harga
Menetapkan harga gampang-gampang susah, tergantung lokasi, fasilitas dan kota. Makin dekat dengan kampus atau kantor, biasanya harga makin mahal. Semakin lengkap fasilitas, harga juga makin mahal. Jika biaya hidup di kota Anda terbilang tidak besar, harga kos juga biasanya tidak tinggi.
4. Layanan Tambahan
Kalau konsumen kos Anda adalah karyawan, perlu disediakan tenaga untuk mencuci baju atau membersihkan kamar. Karena biasanya mereka sudah kelelahan sepulang kantor. Bagi para mahasiswa layanan internet gratis sangat menarik dan merupakan pertimbangan utama mereka memilih kos Anda, karena layanan internet gratis (Wi-fi) bisa mereka pergunakan untuk mencari bahan-bahan pendukung tugas perkuliahan mereka. Sementara bagi para karyawan bisa digunakan untuk mengakses jejaring sosial.
5. Akses
Apakah ada kendaraan umum yang lewat di depan rumah atau kompleks? Apakah mudah dijangkau? Apakah motor atau mobil bisa masuk ke lokasi kos. Hal ini merupakan faktor yang cukup menunjang.
6. Fasilitas
Yang standar adalah tempat tidur plus kasur dan almari. Jika target pasar Anda adalah mahasiswa, akan lebih baik jika disediakan meja belajar. Namun, jika incaran Anda adalah karyawan dan kota Anda berhawa panas, AC akan sangat diminati, plus kamar mandi dalam. Karena faktor kenyamananlah yang mereka cari. Mereka butuh tempat istirahat yang nyaman, setelah seharian mereka lelah bekerja.

      Setelah tahap awal di atas sudah Anda kuasai dengan baik, langkah selanjutnya adalah memikirkan bagaimana mengelola bisnis Anda agar berjalan baik, serta cara mempertahankan kenyamanan.

1. Seleksi
Untuk mengantisipasi hal-hal yang tidak diinginkan yang disebabkan karena ketidakjelasan asal-usul penghuni kos, Anda bisa menerapkan proses seleksi melalui obrolan santai ketika mereka akan mendaftar sebagai penghuni kos Anda. Paling tidak Anda bisa menggali informasi mereka tentang tempat asal, tempat kerja, dan status mereka. Cara seleksi yang lebih ekstrim dan formal adalah dengan meminta mereka mengisi form pendaftaran penghuni kos yang telah Anda siapkan.
2. Tata Tertib Pengunjung
Mengelola penghuni kos agar selalu tertib kadang gampang-gampang susah. Baik buruknya Anda mengelola penghuni ini menentukan citra kos-kosan Anda di mata lingkungan sekitarnya. Untuk itu dibutuhkan piranti pendukung berupa tata tertib pengunjung kos. 
3. Bisnis Pendukung
Apabila bisnis kos-kosan Anda sudah berjalan baik, ada baiknya Anda terus mengembangan penghasilan Anda melalui bisnis-bisnis pendukung seperti jasa cuci baju, membuka konter isi pulsa ataupun minimarket/mini swalayan yang menjual bahan-bahan kebutuhan sehari-hari. Selain bisa menyasar konsumen dari dalam (penghuni kos), juga bisa menyasar konsumen dari luar. 

Objek Penelitian 
Saya mencoba melakukan penelitian tentang usaha kos-kosan, dan saya memilih Kost Denia sebagai objek penelitian saya. Kost Denia bertempat di Jl. Cendana. Alasan saya memilih Kost Denia sebagai objek penelitian saya tidak lain agar saya lebih mudah melakukan penelitian. 
Sebelum melakukan penelitian, Saya meminta izin terlebih dahulu kepada pemilik kost dan menanyakan apakah Ibu bersedia untuk menjadi objek dalam penelitian saya. Dan ibu mengatakan kesediaannya, sayapun mulai melakukan wawancara. Dan pertanyaan pertama yang saya lontarkan yaitu :
“Dari sekian usaha yang bisa dilakukan, mengapa Ibu memilih usaha kos-kosan ?”
“ ada beberapa faktor yang mendorong Ibu untuk melakukan investasi dalam usaha kos-kosan, faktor utamanya adalah tempat (rumah) yang tidak jauh dari kampus. Itu merupakan peluang besar karena akan banyak mahasiswa yang akan mencari kos-kosan yang dekat dengan kampus. Selain itu, usaha kos-kosan adalah salah satu usaha yang tidak terlalu membutuhkan tenaga, jadi Ibu bisa melakukan kegiatan dan usaha lain, contohnya menjual cake.
“kronologi pembangunan usaha kos-kosan?”
“kos-kosan ini dibangun pertama kali pada tahun 2006 yang pada awalnya hanya terdapat 7 kamar. Tahun berikutnya dibangun 3 kamar lagi, dan pada tahun 2011 kos-kosan ini selesai dibangun dengan jumlah kamar sebanyak 15 kamar, 6 kamar dilantai bawah dan 9 kamar dilantai atas”. kos-kosan ini sebenarnya akan ditambah 2 kamar lagi, tetapi karena pajak yang dikenakan dikost ini akan bertambah besar maka Ibu mengurungkan niat untuk menambah kamar lagi”. “Ibu menambahkan”.
“akumulasi (total) biaya yang dikeluarkan dalam membangun usaha ini?”
“biaya yang dikeluarkan dalam membangun usaha ini tidak sedikit, Pada awalnya Ibu hanya meminjam uang di Bank sebesar Rp. 100 juta, tetapi karena masih kurang Ibu meminjam lagi Rp. 250 juta. Dan bukan hanya meminjam uang di Bank, Ibu juga sempat menjual Motor dan Bentor untuk menambah dana dalam pembangunan kos-kosan ini, jadi total biaya yang dikeluarkan kurang lebih Rp. 400 juta. ”.
“besar pendapatan yang didapat sekarang, apa sudah bisa mengembalikan modal yang telah dikeluarkan?”
“iya, sudah cukup untuk mengembalikan modal bahkan sudah bisa dikatakan lebih dari modal yang dikeluarkan”
berapa pendapatan per bulan?
“pendapatan per bulan berbeda-beda, jika kamar terisi semua pendapatan bersihnya bisa mencapai kurang lebih Rp. 6.000.000,00, tetapi jika kamar masih ada yang kosong pendapatan per bulan bisa kurang dari Rp. 6.000.000 
“banyak usaha yang bisa dibangun yang bisa memberikan keuntungan disamping usaha kos-kosan, misalnya usaha warnet atau warung makan, karena dua usaha itu juga dibutuhkan oleh anak kost, Apa Ibu tidak memiliki niat untuk membuka usaha seperti diatas ?”
“niatan itu ada, tapi belum dapat terealisasikan dalam tahun ini, karena dana yang belum cukup, mungkin dua atau tiga tahun lagi.
“ fasilitas apa saja yang ada di Kost Denia”
“ kami tidak menyediakan fasilitas seperti tempat tidur atau lemari, karena Ibu berpikir setiap orang atau penghuni kost memiliki selera berbeda-beda, jadi biarkan penghuni kost (anak kost) sendiri yang memilih tipe, jenis dan ukuran tempat tidur dan lemari yang diinginkan.
“ apa Ibu melakukan seleksi pada anak kost baru ?”
“Ibu tidak melakukan seleksi kepada anak kost baru, siapa saja boleh menghuni di Kost ini, tetapi jika ada anak kost yang melanggar peraturan yang telah Ibu buat dan disepakati bersama, Ibu tidak segan-segan mengeluarkan anak kost tersebut”.
“ Peraturan apa saja yang diterapkan dalam Kost ini ?”
“ Ada beberapa peraturan yang Ibu buat, diantaranya kost tutup dimalam hari pada pukul 22.00; tidak boleh membawa pacar atau teman laki-laki ke dalam Kamar pada malam  hari, membawa pacar atau teman laki-laki diijinkan tetapi hanya siang hari”; harus saling bertoleransi dengan anak kost yang lain (tidak saling mengganggu) dan beberapa peraturan lainnya.
Setelah mengajukan beberapa pertanyaan sayapun mengakhiri percakapan saya dengan Ibu Kost, dan mengucapkan terima kasih.
Refleksi yang bisa saya ambil dari proposal yang saya buat adalah, Investasi dapat kita lakukan dalam membangun berbagai usaha, dan sebelum membangun usaha kita perlu menganalisa dan memilih usaha mana yang paling menguntungkan bagi kita. Kita juga perlu melihat peluang yang dapat memudahkan kita mencapai keuntungan dari investasi yang kita lakukan. Tempat yang strategis merupakan salah satu  peluang yang harus kita manfaatkan sebaik mungkin karena itu akan memudahkan kita dalam mencari konsumen.



Tidak ada komentar:

Poskan Komentar